入居前のキャンセル

Question

一人暮らしです。重要事項説明を受け契約書にサインし、初期費用の振込まで完了して後は入居日に鍵を受け取るだけです。しかし、喪中ということで親戚から引っ越しを反対されてしまいました。重要事項説明書と契約書の控えはまだいただいていまけん。この場合キャンセルすると初期費用は全て戻ってこないのでしょうか？

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株式会社 みんなの不動産本舗 · Accepted Answer

久留米市の（株）みんなの不動産本舗の久保と言います。
同様な事例で過去に宅建協会よりの指導要綱をお伝えします。
契約の成立は、取り交わした契約書を貸主（又は管理会社）と借主が受け取り成立します。まだ受け取られてない様なのでキャンセル出来るのではないかと思います。
不動産会社によっては今の状態で契約成立してるから、通常は仲介手数料を返還しない事、敷金精算を普通に行う旨、１ヶ月前の解約を主張してくると思います。事前に宅建協会の指導を受けていますのでって言ってキャンセルされるのが良いかもしれません。ただ、貸主の方で入居準備をする為の鍵交換等が手配されてた場合にその費用等の請求が来るかもしれません。また契約開始日の日を経過すると問題になりますので早期にキャンセルのご連絡をされて下さい。

彦田 大輔 · Answer

東京都江戸川区で不動産管理業、及び仲介業を営んでいるＦ・リンクホームの彦田と申します。
さて今回の事例でございますが、全額といかない場合も若干は返金される場合がございます。
まず契約書類にご記入、ご捺印をしてしまった以上、契約は成立しています。
その段階で、仲介手数料や礼金は戻ってきません。
また、契約が成立している以上、解約申し出期間が必要となる為、予告をした後、1ヶ月（解約予告が2ヶ月の場合2ヶ月分）の賃料は戻ってきません。
尚、短期違約金が発生する物件の場合、短期違約金のご請求もございます。

敷金に関しては戻ってくる可能性はありますが、判断は各管理会社様となります。
また火災保険料については、全額戻ってくる可能性があります。

解約をしたい場合、早めに管理会社にご事情をご説明し、解約予告を入れる事を一番に行って下さい。

当方の見解はセカンドオピニオン的に捉えて頂き、管理会社様とよくお話合いをしご解決してみてください。

金井 崇 · Answer

なご家おもてなし不動産の金井と申します。
内容拝見致しました。

現時点では民法上の解釈として契約締結、宅建業法上の解釈を加味すると契約未締結
となります。

契約未締結の事由としては、
①重要事項説明書の説明は終わっているが、書類未交付であること
②引渡し前であること
の2点です。
重要事項説明書は契約締結までに説明及び交付までが義務付けられておりますので、説明のみでは足らず、借主に書面交付しなければなりません。また契約の効力が発生するには建物の引渡し（＝カギ渡し）若しくは約定日の到来（＝契約開始日）の条件が必要になります。
但し、賃貸借契約書の書面締結は完了しております。
※　借主保護の観点から書面締結がないことを理由に貸主からの契約解除（＝不法行為）を禁じる為、貸主の署名・捺印がない賃貸借契約書であっても書面締結が認められる為

結論としては、書面締結後～引渡し間の借主からの解除（キャンセル）となります。

2020年4月の民法改正により従来の契約条文から内容の変更を余儀なくされております。その際、一般的には賃貸住宅標準契約書を基に条文修正を行うかと思いますので賃貸借期間開始前の解約についての記載内容に沿った解除（通常は賃料1ヵ月分支払い）での対応で問題ないかと存じます。