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• 建売住宅の鍵の引き渡しまでの流れについて

  はせ (神奈川県横浜市南区)  /  カテゴリ：売買  /  2019/10/27

  建売住宅を購入予定ですが、売買契約寸前に親戚から私達が打ち合わせしていた不動産は順番が違うと言われ、契約を止められてます。
  建売住宅と注文住宅の流れの違いを具体的に知りたいです。
  また、建売住宅のオプションは売買契約が終わってから進めるものなのですか？

  

  一番大きな違いは、お金の払い方だと思います。
  注文住宅は、完成する前に支払う金額が多く、現住居の費用と2重払いになるのが一般的ですので、より安全な資金計画が必要となります。
  
  大まかな説明になりますが、建売と注文の違いは、
  
  ・建売→完成後に土地建物代金を支払う。
  ・注文住宅→土地を先に購入（支払い）
  
  ※補足：建築条件付き売地というケースがあり、建築工務店は予め決められているがフリープラン可能というものがあります。これも一種の注文建築といえます。
  選べる材料やオプションが制限されている場合が多いので、準注文住宅というところでしょうか。
  ・建築条件付き売地→土地を先に購入（支払い）
  
  引き渡しまでの流れについて、
  
  建売（完成現場と仮定）
  
  ①売買契約の締結（手付金の支払いも行う）
  ②住宅ローンの本申込み
  ③住宅ローンの借入契約（金銭消費貸借契約）
  ④残代金の支払いと所有権移転登記
  ※②～④の間に、オプションなどの申込をします。
  建売の場合は、売買契約をすると、提携のオプション会社などからカタログが郵送されるケースが多いです。
  
  注文住宅
  ①土地購入
  ②建物のプランニング等
  ③住宅ローンの本申込み（又は本審査という）
  ⑤工事請負契約の締結
  ※着工→基礎工事→上棟→内装等→完成という進行ですが、
  ・工事請負契約時
  ・着工時
  ・中間時
  ・完成時
  概ね、上記の際に建物代金を分割して支払います。
  支払い方は、各工務店の考え方によって異なりますので、依頼する工務店に聞いてください。
  ３～４回に分けるのが一般的で、３：３：４とか、４：４：２などの割合を提示されるはずです。
  
  最後にキャッシュフローですが、
  注文住宅は、先に土地を購入するので、直ぐに住宅ローン返済が始まります。
  これが、家賃との2重払いになるので、見えない諸経費ということになります。
  また、返済開始を建物完成時まで猶予する制度も金融機関によってはあります。
  但し、猶予期間中は金利の利払が発生しますので、やはり経費はかさんでしまいます。
  建売は、完成時に支払いを行うだけなので、家賃との2重払いは基本的に発生しません。
  結論として、一番大きな違いは、本体も含めた総額の増加、
  および諸費用の増加ですので、注文住宅を選択する場合は、ある程度自己資金が多くないと運転資金がショートしますとアドバイスさせていただきます。
  
  あと、順番が違うという部分が良くわからなかったので、説明は出来ていないかもしれません。
  その点はお詫び申し上げます。
  

  回答者：細谷 冬樹   2019/11/03

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• どのエリアを探したらいいでしょうか？

  ゆきっこ (東京都港区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2018/11/25

  主人の仕事の都合で、東京に引っ越し予定です。
  一歳児がいる3人家族なのですが、全く土地勘がなく、
  どの区で家探しをしたらいいか、わかりません。
  徒歩圏内で、スーパー、病院、公園があり、子育てしやすい地域がいいです。
  主人の職場は、赤坂見附駅が最寄りです。
  予算は、駐車場込みで30万がマックスです。

  

  港区は日本一賃料の高い地域です。そのご予算でも借りることが出来る物件はありますが、何もかも高いので、少し離れた地域のほうが良いかもしれないですね。
  一番確実なのは、会社の方に聞いてみることです。実際に同僚の方がお住まいになられている地域なら間違いないですし、困った時には助けになってくれることもあろうかと思います。

  回答者：菊池 健一   2018/11/30

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• アクセスの良い土地に住みたい

  ダダ (東京都中野区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2018/11/18

  新卒で無事内定が決まり、職場に通いやすいようひっこしをすることになりました。
  そのため、初めて賃貸を探しているのですが、何からやっていいのか分かりません。
  
  勤務地が渋谷・新宿・御茶ノ水で、主にその3箇所にアクセスの良い土地に住みたいです。
  家賃は6万前後以内、女性なので2階以上で1K……など、考えていることが多くありますが、まず土地勘が無くどこ辺りのエリアに目処を立てればいいか悩んでいます。
  練馬・中野あたりが良いのではと友人などからは言われますが、実際どうでしょうか……？

  

  多くの貸室は、不動産会社であればどの会社でも取り扱えるものです。
  なので、賃貸物件を探すサイトなどを駆使して、目当ての場所に行ってみることです。
  広告掲載の業者でなくとも地元の業者さんでも聞けばわかるはずです。
  一つの業ささんだけで扱っている物件もあるので、そういった部屋であれば、その業者に問い合わせるしかないですが。
  ご相談者が地方在住で、土地勘が無いのであれば、まず「都心の路線図」などで交通の便をチェックしてみると良いかもしれません。
  練馬方面なら「大江戸線」が便利ですし、「丸の内線」なども良いです。
  だいたい、大きく書いてある駅よりも少しずれた小さな駅のほうが、相場が安かったりします。
  建物名や住所がわかればGoogleマップのストリートビューで雰囲気などをチェックすればよいと思います。
  基本的に都心に近いほど賃料も高いので、都心で、きれいで、分譲マンション賃貸などを選ぶのは、ちょっと難しそうです。
  便利さと、建物のグレードを比較しながら徐々に場所をずらして探すと良いかもしれないですね。
  あと、やたらに安い物件は何かしらの問題を抱えていると見てまず間違いないです。

  回答者：菊池 健一   2018/11/20

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• 契約に関して

  しがない大学生 (東京都八王子市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2018/11/19

  この度引越しをすることになり、２つの物件で迷っていました。
  
  すごく迷った結果、２つのうち大学の生協の方に決めました。
  
  しかしもう一方の物件の不動産屋さんともギリギリまで契約するかどうか話し合い、フリーレントにしてくれるまで値段を安くしてくださりました。
  大変ありがたかったのですが、やはり生協のほうが値段が安く、そちらに決定した旨を伝えたところ、こちらは契約書を書いてるからもう解約できないと言われ、さっさとお金を振り込んでくれと言われました。
  サインも印鑑もしていません。
  ですが、電話もかかってきて怖くて、どうすればいいのかわかりません。
  

  

  署名・捺印をしていないのであれば契約は成立していません。
  丁寧にお詫びを言ってお断りしましょう。
  「契約書を書いているから」というのは作成してしまったからということでしょうか？
  だとしても「もう解約できない」は言い過ぎというか宅建業法に違反する発言ですので、言い過ぎです。
  どういう経緯かわかりませんが、思わせぶりな態度で先方を先走らせてしまったのなら、今後は毅然とした対応を心がけると良いと思います。
  心配なら、ご自身で対応せずに親御さんにその旨を説明して、業者さんに断りを入れてもらいましょう。
  

  回答者：菊池 健一   2018/11/20

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• 仲介手数料を営業マンの個人口座に振り込んでしまった。

  むさしまる (東京都武蔵野市)  /  カテゴリ：賃貸  /  2018/10/11

  不動産賃貸契約をしたところで、管理会社に支払う火災保険等もろもろは、管理会社へ振込、仲介手数料だけ何故か個人口座指定で振り込んでしまいました。重要事項説明も宅建士の取引証提示がなかったので恐らく宅建士からの説明は受けてません。そして、あとあとみると重要事項説明書に、仲介手数料はゼロ円と記載がありました。もう署名捺印済みで入居済みの場合なにか不動産会社に対して仲介手数料の件など問い合わせしても折り合って貰えませんか？自分の確認不足が情けないです。

  

  まず、疑問に思うことは、我々不動産業を営むものが通常業務に関して、営業個人の口座番号を教えるというケースは有りません。
  ご相談者様は、「仲介手数料だけ何故か個人口座指定で振り込んでしまいました」とのことですが、それは誰かからその個人口座番号を言われて指示されたということかということでしょうか？
  仲介手数料は無料という事なので、まずは取り扱った不動産会社に事情を説明して対応をお願いしてみると良いでしょう。
  振込の控えは捨てないで証拠として手元に置いておいてください。
  不動産会社が対応しなければ、都庁に相談窓口がありますのでそこで相談するとよいでしょう。
  それでも事態が好転しなければ弁護士などに依頼する流れになりますが、文面からは押して、明らかに宅建業法違反なので、何らかの進展はあると思います。
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2018/10/11

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  ご丁寧にご回答ありがとうございました。不動産屋に言ったところ返金してもらえることになりました。1人で悩んでいたので心強かったです。本当にありがとうございました。

  コメント：むさしまる (東京都武蔵野市)  /  2018/10/13 09:06:32

• 申し込み料金の返金

  のり (愛知県知立市)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2018/01/11

  昨日電話を不動産屋にしました、申し込みキャンセルをしました、期日は昨日まででしたので、担当者様お休み、再度今日電話掛けました担当者様お休みでした
  キャンセルは出来ているか心配です。申し込み金も払っているので、今週の土曜日に契約を交わす事になっていました。

  

  文面がやや不明瞭なのですが、賃貸借契約のことで宜しかったでしょうか。
  「期日は昨日まで」とは何の期日でしょうか？
  「今週の土曜日に契約を交わす」とのことなので、
  契約書に署名捺印をするまでは、契約は成立しておりませんので、署名捺印してい無ければ、契約解除は有効に成立するはずです。
  たとえ担当者が休みであっても取り扱い会社に伝わっていれば問題は無いと思います。
  もしご心配であれば、メールを送信し意思表示の履歴を残しておきましょう。

  回答者：菊池 健一   2018/01/11

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• 木造３階建てで住宅ロ－ンを組み直せない？何で？H2

  3F (京都府京都市山科区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2017/12/05

  木造３階建てで住宅ロ－ンを組み直せない？何で？

  

  現在の住宅では木造の3階建ては適法であり、住宅ローンも普通に貸し出されており、また借換えも可能です。
  詳細が不明なので憶測ですが、その建物が違法建築の状態になってはいないでしょうか？
  我々の言葉では、違法建築とか現況不適格などと言いますが、そのような状況に陥る主なものを下記に記載しておきます。
  
  １．建築時から建築基準法に違反している
  ２．増築などで、建蔽率や容積率が超過してしまった
  ３．都市計画の変更などで、建蔽率や容積率の指定が変更され違法状態になった
  ３．道路の拡幅などで本来の宅地部分が道路に供されて建蔽率や容積率超過になった
  
  また、以前の木造3階建てが認可されていない時代のものであれば１．に該当します。
  金融機関によっては「木造住宅の耐用年数」の規定があり
  （耐用年数－経過期間＝残存ローン可能期間）＝実質借入可能期間となります。
  １．２．に該当する場合でも、フラット35の適合証明が取得できる場合は、住宅金融機構のフラット35で借り換えが可能です。
  もし、これらに該当しないのであれば、総合的に相談に乗っていただける、今とは違う金融機関にも打診してみることをお勧めします。

  回答者：細谷 冬樹   2017/12/07

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• 通常と投資物件の違いがわかりません。

  購入初心者 (東京都新宿区)  /  カテゴリ：売買  /  2017/05/09

  物件の購入を検討しています。
  普通に売っている物件と投資物件の違いがよくわからないので教えていただけますか？
  投資の方が安い物件があり、投資で購入し、自分で住むのが得だと思ったのですが、認識の間違いがあればご教示いただければ幸いです。

  

  文面からすると戸建かマンションの賃貸中物件かと思われますので、そのケースでご説明させていただきます。
  
  まず、前提として賃貸中の物件は自分で住むことが出来ないので住宅ローンを組むことができません。
  だから、投資用物件というカテゴリーになるわけです。
  
  それなので、アパートローンで資金の組み立てをするか、もし住宅ローンを組むのであれば現在の賃借人が退去するという前提で申し込むことになります。
  
  住宅ローンならば最終的に、決済（引渡し）の際に空室になっていなければなりませんし、入居後の住民票の提出を求められたりもします。
  
  ここまでご説明すればおわかりかと思いますが、それが出来ないから投資用物件として販売しているケースが多いですね。
  
  理由は様々ですが、賃借人からすれば普通賃借権なら居住権があるので、立ち退かないと言われたらおしまいです。
  
  なので、売り手からすると、あくまで投資用物件として買っていただいて、後のことは買い手の自己責任でお願いしますというケースが多いです。
  
  そこで話は堂々巡りになり、わざわざ高い金利のアパートローンを使う人も少ないので、売値は安くなっているということになります。
  
  勿論賃貸中であれば住宅ローン減税を利用することもできません。
  
  上記、おおまかではありますがご説明とさせていただきます。
  
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2017/05/09

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  細谷様、ご回答ありがとうございます。 そういった事情があるから投資用になるのですね。理解できました。 でしたら、借りている方が部屋を退去することがわかっていればある程度安く買って高く売ることもできそうですね。

  コメント：購入初心者 (東京都新宿区)  /  2017/05/13 13:45:36

• 不動産売買の不動産取得税の件です

  まこと (神奈川県横浜市青葉区)  /  カテゴリ：売買  /  2017/03/23

  私の法人でマンションを住居で買うのですが、不動産取得税というものはかかるものですか？以前、個人で物件を購入した際、不動産取得税はかからなかったような気がしたのですが、どうなんでしょうか？また土地評価額が14000万円の土地で18万分の1万（厳密にいうともっと細かいですが・・・）が私の所有になる土地らしいのですが、不動産取得税が土地で約38万となっているのですが、この金額は妥当ですか？？築5年の中古マンションです。

  

  不動産取得税は特例による軽減措置があります。
  通常の居住用住宅で50㎡以上240㎡未満であれば、課税されることはほぼありません。
  
  おおまかにいうと、居住用住宅であること、登記上50㎡以上であることが大きなポイントです。
  昭和57年1月1日以降に建築された建物であることも条件ですが、築5年であれば問題はありません。
  
  ご相談者様の購入する不動産に不動産取得税がかかるのであれば、
  登記上で「居宅」となっているならば、50㎡未満または240㎡以上であるのかもしれません。
  
  もし、ご心配であれば、税務署の相談窓口に問い合わせるのが間違いないです。
  
  神奈川県のホームページ　軽減措置判定コーナーもあります。
  
  【神奈川県ＨＰ　軽減措置判定】
  http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/kenzei/p13779.html
  
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2017/03/23

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  ご丁寧に有難うございます。これは個人で買うのも法人で買うのも同じですか？ 今回、私の会社で買う事になっているのですが・・・

  コメント：まこと (神奈川県横浜市青葉区)  /  2017/03/23 17:58:09

  申し訳ありません。 神奈川県に確認したところ、法人では軽減の適用外でした。 税制グループ 電話 045-210-2306 県税条例、規則等に関する事務 訴訟に関する事務 税制の調査研究 地方税制度の改革に関する事務 課税自主権の活用に関する事務

  2017/03/24 11:57:08

• 家を買いたい

  陳さん (東京都板橋区)  /  カテゴリ：売買  /  2017/03/23

  外国人は日本で家を買うの質問

  

  まず基本的な事ですが、現金で購入するなら問題ありません。
  
  住宅ローンでお金を借りるときには、ほどんどの銀行・金融機関が貸し出す条件を「日本の永住権」取得者としています。
  
  なので、まず永住権を取得することです。
  
  または、ご相談者様の出身国の銀行で日本に支店があるなら相談できるはずです。
  
  例外的に三井住友銀行は、永住権が無くても住宅ローンを組める事があります。
  ただし、とても長い期間日本で生活して定職があるなど厳しい条件があるようです。
  
  【まとめ】
  ①現金購入なら問題無し
  ②日本の銀行は、永住権の取得が住宅ローンを借りる条件
  ③出身国で日本に支店が有る銀行に相談する
  
  詳しい内容が不明なので概要のご回答となります。
  

  回答者：細谷 冬樹   2017/03/23

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• 新築戸建て購入後に色々出てきました

  夢の一戸建て (東京都渋谷区)  /  カテゴリ：売買  /  2016/09/25

  新築で家を建てて、1年半くらい経つのですが、下記のような現象が見受けられます。
  ・トイレがグラつき、ガタガタする
  ・トイレの大の水が出すぎて困る
  ・外にある手すりが錆びてきている
  ・外壁ブロックが側溝の蓋がズレてきて欠けてきた
  
  これらを建築してくれた建築会社に無料で直してもらうことは出来ますでしょうか。

  

  まず、保証書が発行されているのであればその内容を確認してみてください。
  書面がないのであれば、設備関係は概ね１～２年保証のはずですから期間内である可能性が高いです。
  
  ただ、トイレがぐらぐらするというのは、たぶん施工不良でしょうから早めに告知して修理してもらったほうがよいと思います。
  もし、修理を渋るようなことがあれば、都庁の不動産相談に連絡するとよいです。
  
  http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/300soudan.htm
  
  基本的な知識として、新築住宅の10年保証の範囲は、基礎・構造・雨水を侵入する部分ですので、設備や外構は入っていません。
  宅建業者の瑕疵担保責任の最低期間は2年です。
  
  手すりの錆は、後天的なものなので何とも言えませんが、予め錆びにくい材質のものを使うとか、防錆塗料を使うとかの配慮が欲しかったですね。
  「錆びやすいものであれば予め説明しておくべきです」というふうに説明すれば、ある程度譲歩してくれるかもしれません。
  
  外壁ブロックは、外構のブロックのことと思われますが、側溝の蓋がなぜずれたのかにかかってくると思います。無料で補修してくれるかは不鮮明ですが、ずれにくい対応はお願いしたほうがよさそうです。
  
  連絡して確認しに来ないようであれば、それこそ都庁に連絡してみてください。
  （宅建業者を所管していますので指導権限があります）
  
  補足：補修に関しては不具合を確認してもらってから修理というのが基本ルールですので、予め修理してから代金だけ請求するというのはルール違反になります。
  
  判断基準は、不具合が潜在的なものなのか、後天的なものなのかです。
  後者であれば有料になる可能性が高いということになります。
  
  良い業者さんであれば、何らかの対応はしてくれると思いますので、まずはご相談してみてください。

  回答者：細谷 冬樹   2016/09/26

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  大変、参考になりました。ありがとうございます。 行政に相談するのもアリなんですね。

  コメント：夢の一戸建て (東京都渋谷区)  /  2016/09/28 19:22:32

• 賃貸併用物件で住宅ローン

  たかぎゆうた (東京都江東区)  /  カテゴリ：売買  /  2016/07/27

  賃貸併用物件の新築を考えているのですが
  以下のような名義で分けたいと思っています。
  
  ・自宅部分を自分名義（120㎡）
  ・賃貸部分を自分と父親の共有名義（200㎡）
  
  自分名義部分については金利面で住宅ローンにしたいと考えていますが、賃貸部分が共有名義なため適用できる金融機関が見つかっておりません。
  このような権利形態では住宅ローンは難しいでしょうか？
  父親の持分はアパートローンを検討しておりますが借入可能でしょうか？

  

  私も賃貸併用住宅のオーナーで、三井住友銀行でお金を貸してもらえました。
  約3分の1が住宅、3分の2が賃貸部分です。
  
  住宅ローンとアパートローンを併用しており、
  借入比率も概ね上記と同じ比率です。（コストの関係で住宅ローンを少し多くしています）
  
  
  権利形態で難しい部分があるとすれば、複数の相続人がいる場合、賃貸部分が将来的にご相談者のものでなくなる可能性が内在していることです。
  その為、貸手の金融機関は相続人全員の連帯保証を求めることがあります。
  
  私も親から資金を借りましたが共有にはせずに、親と金銭消費貸借契約を交わしました。
  （親は連帯保証人です。）
  
  仰るように、金融機関には規定があるので、貸してくれないところもあるでしょう。
  
  因みに、住宅部分が50％以上であれば住宅ローンで全て賄えるので、金利的にはメリットが多く借りやすくなります。
  
  ご相談内容は珍しくはない計画なので、権利形態以外に問題があるのかもしれません。
  
  内容を全て把握しているわけではないので、表面的な回答で申し訳ありません。
  大変でしょうけれども、いろいろな金融機関にあたってみてください。
  どこか貸してくれるところがあるはずです。
  もし駄目でも、他の問題点があれば見つかるはずです。
  
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/07/28

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• 不動産業者のミスによる損害で困っています

  K (愛知県名古屋市緑区)  /  カテゴリ：売買  /  2016/07/24

  この度、中古マンション購入とリフォームを同じ不動産業者で行い、すでに引き渡しを控えていますが、不動産業者のあまりのずさんさに困惑しています。まず、銀行の決済時にリフォーム見積もりが間に合わず、余った分は繰越返済という形で返せばよいとのことでかなり大きな金額の見積もりを私を通さず銀行に提出してしまいました。結果わたしの知らない間に予定より借入額が大幅に上がって決済が通ってしまいました。さらに余った分を返せば毎月のローン返済の負担が減るから大丈夫だとの当初の説明にも関わらず、実際の銀行では余った分を返してもローン返済の期間を短縮する形しか対応はしておらず、毎月の返済額を変更することには対応していないとの回答。すでにローン返済の開始日も決まっており、解約はできない以上、不動産業者のミスに泣き寝入りするしかない状況です。何かアドバイス頂けませんでしょうか。

  

  いくつかポイントはありますが、
  
  決済をしたということは借りる金額については同意したという事ですね。
  そして、繰り上げ返済する際に、期間は変えずに毎月の返済額を下げたかったのに、それが出来ない銀行であったということ。
  
  言った言わないの話になった時は、書類にそのことが記載されているかがポイントになります。
  
  銀行との金銭消費貸借契約書などに繰り上げ返済の方法が記載されているのであれば、ご相談者の署名捺印があるので説明を受けていないというわけにはいかないと思います。
  
  既に融資は実行されているようですので勿論解約はできませんが、他の銀行に借換えをして繰り上げ返済の方法が、期間を変えずに毎月の返済額を減らせる金融機関にすることはできるはずです。
  
  その際の借換える費用が逸失利益ととして、先方に負担してもらえるかどうかが争点となりますが、負担の割合は過失の割合によりますので、話の折り合いが悪いのであれば、弁護士にご相談されたほうが良いように思います。
  
  ポイントを絞って記述しました。
  内容をすべて把握しているわけではございませんので、ご説明が不明瞭な点はお許しください。
  
  
  
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/07/25

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• 都市計画道路の物件購入するべきか。

  さとし (東京都豊島区)  /  カテゴリ：売買  /  2016/07/18

  購入予定の物件が、都市計画道路対象エリアで、購入すべきか判断が出来ないためご相談させていただきたいです。

  

  まず、基本的な知識として、都市計画道路には、
  
  ①計画決定
  ②事業化決定
  
  の2種類があります。
  
  ①は計画の線引きだけがされていて、いつ道路が出来るかわからない状態です。
  場所によっては40年～50年経過してもなにも変わっていない場所も多数あります。
  
  ②は、実際に予算がついて、計画が進行する段階のものです。
  こちらのほうが、より確定的に立退きが発生します。
  
  【現実的なアドバイスとして】
  
  メリットとしては立退きの可能性が内在しているので価格が安いことです。
  ただし、計画決定段階であれば長期的に住めるかもしれないので、費用対効果を考えると悪くはない場合もあります。
  事業化決定されたとしても、行政が土地建物を買ってくれるので、ある意味買い手が確保されているともいえます。
  
  デメリットは、
  立退き時に住み替えの仮住まい、ローンの借換えなど、実際にことが起きればなにしろ手間がかかります。
  
  進捗状況が知りたい場合は、区役所の道路課、都道であれば都庁に聞けばある程度のことはわかります。
  行政のHPで情報公開している場合もあります。
  計画決定段階であれば、いつできるかなどと聞いても、大抵は「わかりません」という返事しか返ってこないとは思いますので、ネットや近隣聞き込みなどで情報収集することをお勧めします。
  
  リスクとデメリットを把握したうえで、良くお考えになってください。
  ご参考になれば幸いです。
  
  
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/07/19

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• 同棲時の契約について

  まむむ (北海道札幌市中央区)  /  カテゴリ：賃貸  /  2016/07/15

  至急回答頂きたいです。
  今月20日に契約書を記入しに行くのですが、
  二人入居物件ですでに初期費用全て払い終えていて入居申込書も彼が書いていて保証会社の審査も通っていると思います。あとは必要書類の提出と契約書を記入するだけだと思うのですが、この場合私は同居人という事になるのでしょうか？不動産の方とは彼がメールでやりとりをしていて私の分の住民票、写真を求められています。給与明細3ヵ月分については2人分とメールに書いていなかったのですが私も給与明細を提出するのでしょうか？
  また契約書を書く際、私の勤務先を書くのでしょうか？書く場合勤務先の電話番号も書くと思うのですが在籍確認などあるのでしょうか･･･？
  彼に黙って風俗をしている為バレたくないです。

  

  「入居申込書も彼が書いていて保証会社の審査も通っていると思います」
  という記述から、彼が契約者でご相談者は同居人であると推察します。
  
  同居人であれば給与明細は提出する必要はないです。
  身分証明と写真をは提出するのは、後日違う人に変わっていないか確認できるようにするためです。
  ご相談者が給与明細提出と在籍確認を求められるのは、当事者（契約者）になる場合だけです。
  したがって、もし給与明細を求められたなら、それはご相談者が契約者であると思われるので、契約をやめるのが賢明かと思います。
  
  とりあえず、彼に
  「契約者はあなたで、私は同居人ってことだよね？」
  と聞いてみましょう。
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/07/16

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• 駐車場のトラブル

  すずき (宮城県仙台市泉区)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2016/07/09

  先月から私の契約しているアパートの駐車場に見知らぬ車が駐車しており、管理会社に問い合わせしてみたところ、新しく契約した方だと言われました。
  私は入居して１５年、ずーっと使用していた駐車場で、こちらには入居時の重要事項説明書に、たしかに駐車場込みと記載されております。
  しかし、管理会社にある契約書の方には記載がないと言い、まったく対応してくれません。管理会社が途中で変更になったので伝え漏れが原因だと思われますが、どちらに聞いても対応はこちらでは出来ないとのことで、たらい回し。
  このまま駐車場はつかえず、賃貸料金は駐車場込みの金額を支払い続けるしかないのですか？
  

  

  最初の契約書に「駐車場込み」の記載があって、オーナーの署名捺印があれば、その契約は有効です。
  更新契約書の内容を確認してください。
  「契約期間以外の内容は原契約と同じ」と記載してあるのが一般的です。
  
  家賃を滞納したりして既に退去を求められているのなら話は別ですが、普通に家賃を支払っているのであれば契約は継続しているのが当たり前です。
  
  したがって、ご相談者のほうに既得権があると思われます。
  
  確認すべきは、
  ①駐車場賃貸の解除条項があるかないか
  ②更新契約時の駐車場解約の文言
  
  まずは行政の不動産取引相談に相談してみるとよいかと思います。
  http://www.pref.miyagi.jp/soshiki/kentaku/soudan.html
  
  やむを得ず、駐車場の解約を受け入れたならば、近隣の駐車場相場と同等の家賃減額はあるのが当たり前の話だと思います。
  
  文面を読む限りはご相談者に分があります。
  契約書をよく読んで、見落としが無いか確認してください。
  ご参考になれば幸いです。
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/07/09

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• 親族間の土地売買における、売買代金の分割支払いについて

  きむらたいち (東京都中野区)  /  カテゴリ：売買  /  2016/06/28

  父が所有している土地について、アパート建設を計画しておりますが、叔母が共有持分を所有しているため叔母の共有持分を私が取得し父と共有名義でアパートを保有する予定です。
  叔母の共有持分の時価（公示地価相当額）は2500万円程度で、一括で支払うことが難しいためアパート建設のローンと期間（35年）を合わせた分割払いにて代金を支払いたいと考えています。
  実際には所有権移転を最初に出来るように売買代金を準消費貸借契約として分割払いを想定しておりますが、こちらの取引について問題はございますでしょうか？
  
  叔母は米国在住で土地について拘りがなく、代金については、何時でもいくらでも良いと言っているのですが、叔母に不動産譲渡益が発生してしまうことは避けたいと思っています。

  

  まず取引の流れについては大筋で問題ないと思います。
  
  価格につきましては、なるべく安くしたいということであれば、路線価より少し高い金額程度で取引すればよいかと思います。
  路線価は固定資産税の納付書に評価額として記載されていますので、持分を案分計算すればすぐに算出できるはずです。
  
  所有権移転の際は、移転事由が売買ですので、親族間であってもきちんと売買契約書を作成し、各々が署名捺印しておいたほうがよいです。
  
  次に、支払方法が分割払いなので、「金銭消費貸借契約」契約書面を作成し、取り交わすことです。
  もしくは、割賦売買として契約書に記載しても良いかと思います。
  
  つぎに、不動産譲渡所得税についてですが、
  「売却金額」-「購入金額+購入経費」＝譲渡益×２０%（長期保有）・×３９%（短期保有）
  
  ですので、叔母様の取得金額が相続でも、さらにさかのぼって祖父様が購入したのであれば、その売買契約書と領収書が購入代金の証明となります。
  
  【国税庁タックスアンサー】
  https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm
  
  購入金額が不明な時は、売却金額の５%が購入代金として計算されますので、
  2,500万円×5%＝125万円（購入代金）※諸経費は省略
  
  相続での所有であれば前所有者の保有期間も合算されるので、長期保有かと思われますので、税率は20%（内訳：譲渡所得税15%、住民税5%）
  
  （2,500万-125万）×20%＝475万（譲渡所得税の納税額）
  となります。
  
  譲渡所得税は分離課税で、その不動産取引に関してだけで課税されますので、おそらく納税は避けられないと思われます。
  
  納税を回避するには、その土地を買った時の書類（契約書・領収書）を探す必要があります。
  但し、その時の購入額が125万円以下であれば、あってもなくても結果はほぼ変わらないということになります。
  
  譲渡所得税を回避しようとして、無料で譲渡しても贈与税がかかるのであまり意味はないです。
  
  ご希望通りの回答ではないかもしれませんが、実際の進行に際しては税理士の意見を聞くことをお勧めします。
  
  
  
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/06/28

  1

• 手付解約について

  こまってます (東京都新宿区)  /  カテゴリ：売買  /  2016/06/26

  今週月曜日に売買契約を結びに行った際に手付金として50万円支払いました。
  その際、重要事項説明書の説明を受けました。
  手付解約説明で手付金50万円を放棄する旨が記載されておりました。
  4日後に諸事情があり手付解約を申し出たのですが、その際、中間金の250万円も支払って貰わなければ手付解約できないと言われ、売買契約書の特約事項を見せられました。
  売買契約書の特約事項には中間金は解約手付とする旨の記載がありました。
  この場合どちらが有効となるのでしょうか。
  言った言わないの話になるのかもしれませんが、この特約事項に記載されている中間金のことは説明をうけておりません。

  

  契約書の記載内容をよく読まなければ判定は出来ませんが、
  
  「既に支払い済みの金員を放棄して・・・」という記述であれば、中間金支払い期日が未到来の時、それまでに支払った額５０万円が解約手付であるという解釈が成り立ちます。
  
  契約書の特約に手付解除は中間金も含むと記述されていても、中間金の支払い時期までの手付解除禁止事項でもないかぎりは既に支払った分の５０万円で手付解除できる可能性があります。
  
  きちんとお調べするのであれば、
  東京都都市整備局の不動産相談窓口にご相談されることをお勧めします。
  その際は、売買契約書・重要事項説明書・その他合意書などを持参すること。
  予め電話相談をしてから行くほうが宜しいかと思います。
  東京都のホームページで「不動産相談」で検索しても良いですし、
  「東京都不動産相談」でも出てきます。
  なにもわからなくても都庁の総合案内で「不動産取引の相談」と言えばつないでくれます。
  
  あと、質問の際に確認されるであろうことは、
  
  ①中間金を支払わなければ解約できないと言っているのは、仲介ですか？　売主ですか？
  ②売主は個人か宅建業者か
  
  質問の意図は、個人が売主の場合と、宅建業者が売主の場合で契約内容の有効性が異なることと、
  仲介の知識不足による事実誤認の可能性もあるので、きちんと確認したほうがよろしいと思います。
  
  売主が個人であっても宅建業者であっても仲介がいるのであれば契約内容の説明義務はございます。言った言わないの話になった場合、契約書・重要事項説明書に買主であるご相談者の署名捺印があれば書面のほうが有効となる可能性が大きいです。
  
  売主または仲介が、あからさまに何も読まずにサインしろなどという場合は相手方に責任がありますが、記載があって内容も読んだが意味が分からないのにサインしたというのであれば相手方の責任は問えない可能性があります。
  
  【コメント】
  
  ポイントは手付解除の条件が既に支払い済みの金員の放棄か否かという点です。
  経験上ですが、期日未到来の中間金も含めないと手付解除できないというのはあまり聞いたことはありません。
  不明点があるので、明瞭な回答は出来ませでしたが、ご解決の一助になれば幸いです。
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/06/27

  1

  細谷様 ご回答いただきありがとうございます。 下記の補足をお読みいただいてうえで、再度ご意見いただければと存じます。 まず、売主は宅建業者です。また仲介業者は入っていません。 重要事項説明書、売買契約書ともに手付金と中間金はわけて明記してあります。 重要事項説明書、売買契約書ともに手付解約の条文は「乙はすでに支払い済みの手付金を放棄して契約を解約することができるものとする」と記載されております。 但し、特約事項の条文には「手付解約による契約解除の場合、中間金は、解約手付として扱う」と記載があります。 なお、この中間金は6/24が支払い期限でしたが払っていません。 私からは先方の担当者へ6/24の午前中に電話で解約の意思表示をしたのですが、上司と相談するので待ってほしいと言われました。しばらく待ちましたが連絡がなかったため、メールにて再度解約の件を連絡したところ、6/26（日）に事務所へくるよう指示がありました。 伺った際に、特約事項の欄を見せられ、中間金を払わなければ手付解約できないといわれました。

  コメント：こまってます (東京都新宿区)  /  2016/06/27 19:59:05

  補足を読んだうえでの見解ですが、 中間金を支払った後の手付解約の場合は、中間金を手付金として扱うという意味のように思います。 ですので、ご相談者様の契約解除の意思表明が中間金の支配期日前なので、契約時手付金の放棄で契約解除できるのではないでしょうか。 あと、解約の意思表明をEメールおこなっているので証拠として削除せずとっておいたほうが良いでしょう。 いずれにしても、双方の意見が平行線なのであれば第三者による調停が必要です。 可能な限り早い時期に、先に申し上げた相談窓口か弁護士にご相談することをお勧めします。 時期が進んでしまうと、契約の履行の着手時期が到来してしまう可能性があるためです。 つまり手付解除期限を過ぎてしまう恐れがあるということです。

  2016/06/28 11:01:03

• 他府県での 物件探し

  catrose (和歌山県和歌山市)  /  カテゴリ：売買  /  2016/06/02

  現在 和歌山にある 実家と 駐車場としてるか経営している土地の ２つを売却し 大阪の 住吉区辺りに 家を買うか 無理ならマンションを 買いたいと思っております。その全てと引越しまでを請け負ってくれる良心的な不動産会社を 探したいのですが どの会社が適当で どこから始めるべきでしょうか？

  

  このご相談の一番の問題点は、「ご実家です」
  
  ご実家と駐車場を引き渡さなければ、売却代金が受け取れません。
  
  なので、売るためには家を空き家にする必要があります。
  
  ご実家の親御様が今もその家にお住まいならば、仮住まいをしなければならないということになります。
  
  基本的な取引の流れを考えると、仮住まいの手当てが必要となるので、
  和歌山のご実家近くで仮住まいをご希望なら、和歌山の地元業者が良いですし、
  大阪での仮住まいで問題なければ大阪の業者に頼むと良いでしょう。
  
  また、仮住まいをしなくてもよいケースとして、
  不動産業者に買ってもらい、次のお住まいが決まるまでは今のまま住まわせてもらうという方法もあります。
  
  ちょっと細かい点がわからないので、あまり詳細なご返答は出来ませんが、安全に取引を進行するためには複数の業者に話を聞いてみたほうが良いと思います。
  
  不動産取引においては会社の大きさよりも、実際に取引に携わる担当者のほうがより重要です。
  なので、少し大変かもしれないですが色々な方にご相談することをお勧めする次第です。
  
  簡単なご説明で申し訳ありません。
  
  

  回答者：細谷 冬樹   2016/06/09

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• 築31年になる一戸建ての耐震性が不安です

  よつばとゆう (大阪府豊能郡豊能町)  /  カテゴリ：その他のカテゴリ  /  2016/05/26

  木造の中古を16年前に購入
  それ以後、耐震診断などしたことがなく
  いかがなものかと思ってます。

  

  まず基本的な知識として、
  昭和56年6月1日以降にに建築確認申請を受けた建物が「新耐震基準」、それ以前の建物が「旧耐震基準」となります。
  
  ご相談者の建物は築31年なので「新耐震基準」で建築されているということになります。
  
  次に、その建物が「検査済証」の発行を受けているかです。
  建築確認申請＝設計図なので、その通りに建築されているか否かということです。
  
  お手元にその書類がなければ行政から、「建物記載事項証明」という書面が入手できますので、完成検査を受けていれば「検査済証あり」と記載されているはずです。
  
  【ポイント】
  上記の期日から建物の強度は大きく変わりました。
  ご相談者の建物はそれ以降なので、ある程度の強度は保証されていると思われます。
  
  但し、設計図通りに建ててあるのか否か、また立地（地盤の強度）は大丈夫なのかなど不明点は多いので一概には言えません。
  
  より詳しくお調べになりたいのであれば、ホームインスペクションなど料金はかかりますが検査することをお勧めします。
  
  大雑把な説明で申し訳ありません。
  ご参考になれば幸いです。

  回答者：細谷 冬樹   2016/05/26

  4

  大変参考になりました。 一度しっかり調べてみようかと思います。 拝

  コメント：よつばとゆう (大阪府豊能郡豊能町)  /  2016/05/26 14:14:01

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