賃貸・売買　野田ハウジングの大矢です。
宜しくお願いします。

下記の3件についてお答えします。
①湯機能が本来あるべき状態でない場合、その期間に対する家賃の減額には応じてもらえるのでしょうか？
②またその要求はどの段階（修理完了後？今からでも？）でどこに言うのがベストでしょうか？
③あと、今後自動湯はりに関しては使用できない可能性についても示唆されましたがその場合通年の減額処置を要求するのは可能でしょうか？

①について相談者様には何の落ち度もないので湯機能が使えない期間の家賃減額の交渉は適法です。民法611条「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。」となっていますが、まともな管理会社は応じると思いますが今回の会社が応じるかは疑問です。
「いくら減額すべきか？」については日本賃貸住宅管理協会が示した「賃料減額と免責日数」をご参考にして下さい。相談者様の考えてる金額との差がある場合は風呂が使えなかった場合の銭湯代を目安に金額請求しては如何ですか？

②については今からでも要求する方が良いです。具体的な要求を今からすることで担当者や家主様が今起きてることに対して少しでも危機意識が出るかもしれません。相談内容から、管理会社の対応が非常に問題があると感じました。故障の症状「途中で水になる」については交換が必要な時期に来てると感じました。

③について通年の家賃減額要求は当然してもいい行為です。設備が問題なく使えることを前提に契約をしていますので、借り主に責任がない理由で賃貸住宅の一部が使用できなくなった場合、その度合いに応じて賃料は減額されるべきと考えます。しかし、今回の場合はあまり大きな減額は期待できないかもしれません。

現段階では賃貸借契約書にも詳細については明記されていないものが多いので最終的には管理会社との交渉次第でしょう。

2020年に民法改正で今回のようなトラブルも家主・借主の責任・義務が明確になってきます。それを見据えたものが2018年、国土交通省の作成した賃貸住宅標準契約書にも減額に関する以下の条文もあります。

（一部滅失等による賃料の減額等）
第 12 条 本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、それが 乙の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用できなく なった部分の割合に応じて、減額されるものとする。この場合において、甲及び乙は、減額 の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする。 ２ 本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、残存する部分 のみでは乙が賃借をした目的を達することができないときは、乙は、本契約を解除すること ができる。

たま吉さん、根気強く交渉頑張ってください！



日本賃貸住宅管理協会が示した「賃料減額と免責日数」の計算例
例）風呂が使えない場合

（家賃　×　10％）÷　当月日数　×　（使用できなかった日数　－　免責日数：3日）

仮に家賃が10万円、風呂が使えなかった日数が10日間の場合

（10万円　×　10％）÷　30日　×　（10日　－　3日）　

＝　10,000円　÷　30日　×　7日

＝　2,333円
とゆうものもありますが、実際問題この計算根拠では納得できないかもしれませんね。

回答日：2019/02/13

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