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入居者募集における、管理会社と元付業者の関係

質問者：: ととと (東京都町田市)
投稿日：: 2016/05/08

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アパートを購入し、管理委託契約を結びました。管理委託契約の中で入居者募集も依頼しており、特約条項として「入居者との契約締結の際、広告料の1か月分」となっていますが、専任媒介の契約はしていません。管理会社いわく不動産業界の慣例としてアパート全体の管理委託をしている場合、「入居者との契約書の作成や保証会社での審査」は管理会社が行うことになっているといいます。「専任媒介契約はしていない(契約書はかわしていない)が、アパート全体の管理を委託したら、管理会社＝元付となり、必ず広告料が発生する」といわれているように思います。また、保証会社の審査を他社ができない理由として、「保証会社と連携して独自の保証内容を作成」しているといいます。

①アパート全体の管理を依頼すると、不動産業者の慣例により、専任媒介契約を結ばなくても、管理会社＝元付業者となるのでしょうか？
②保証会社と独自の保証内容を作成するのは、よくあることでしょうか？

よろしくお願いいたします。

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回答者：: 大﨑和弥
地域：: 高知県
会社名：: 株式会社ＯＡＴ

大﨑和弥

①「元付け業者になる？」とのご質問ですが、上記内容はよくあると思われますが、別段強制的なものでは無いので、契約時に確認を双方で行い両者合意のもと、管理委託契約を結ぶのが良いのかなと思われます。また、清掃管理等を含めて、空室管理を常に一貫して行ってもらえるメリットはあります。退去日の把握も事前にできますので、その情報をもとにいち早く、客付け業者へ情報を提供し仲介案内をしていただける利点はあるのではないかと思います（それをしない業者は例外ですが）
②「保証会社プラン？」とのご質問ですが、全国に大小様々な保証会社がありますので、連携して他社との差別化を図るプランを作成し、そのプラン商品を主に契約することは、あることだと思われますが、これも強制的ではないので、家主様からの要望を用いて保証会社を選択することも可能です（こちらも不動産業者の取扱いが可能であればとなりますが）
以上、ひとつの参考意見としていただければと思います。よろしくお願い致します。

回答日：: 2016/05/08

なるほど0

: ご回答ありがとうございます。どちらも強制ではないとの意見がきけて良かったです。ただ、管理委託契約後なので、その場合は強制されてしまうのでしょうか。。。
①管理委託契約の契約時に合意も説明もありませんでした。清掃も依頼しているので一貫して行ってもらえますが、説明なしに元付会社として行動されたので、「説明してからするべきでは？」と聞いたところ、慣例なので、と強制される形になっています。
②こちらも何の説明もなかったのですが、後だしで「不動産業者の取り扱いが不可」ということもあるのでしょうか。事前に差分を説明しないと「差別化」にもならないと思うのですが。コメント日：2016/05/08 10:51:48 コメント者：ととと

: 返信ありがとうございます♪　おっしゃられる通りだと感じます。相手側（お客様）にご理解頂けた状態が説明を終えた時だと思います。片方の言い分をただ述べられただけではご納得はできないですよね。今後既存の管理業社、また他社と接していきながら、安心して託せる業者選定をしてみてくださいね。コメント日：2016/05/08 11:43:13

: 再度のご回答ありがとうございます。「おっしゃられる通り」について、確認させてください。「管理委託契約後では、強制されてしまう」に対して、その通りなので、変えてもらえないなら別の納得できる管理会社を探した方が良いということでしょうか？コメント日：2016/05/08 17:28:47 コメント者：ととと

: 返信ありがとうございます♪　もちろん契約で成り立っているものですが、強制するかしないかは、お互いの意向になりますので、まずは家主様の意向を管理委託契約を結んだ担当者もしくは会社に直接お話ししてみるのが一番良いかと思います。先方も「契約は契約だ！」とは言ってこないと思いますので・・・（言ってきたらすいません）家主様の意向を汲んでの管理業務に変更していただけるのではないかと思いますよ。コメント日：2016/05/08 18:02:49

: またまた回答ありがとうございます。スミマセン、もう少し教えて下さい。専任媒介も保証会社の保証内容も管理委託契約書には記載無いですし、口頭でも説明を受けていません。その状態で管理委託契約を結んだら、慣例により契約内容に含まれてしまっても仕方がなく、管理会社が変更してくれなかったら諦めるしかない、ということでしょうか？コメント日：2016/05/08 18:26:28 コメント者：ととと

: 返信ありがとうございます♪　全くの逆説で「仕方ない」のではありません。変更が可能です。しかしながら、変更するもしないも、双方の意見が折り合わなければ、実際そのようにはならないのが結果（実務）だと思われます。論ＶＳ論では、どっちもが突っぱねれば話は前には進みません。交渉を行うことは何ら問題ないので、「仕方ない・・・」泣き寝入り状態になる必要は全くありません。それをもとに交渉を進捗できれば家主様の希望に近づいていくのではということです。コメント日：2016/05/08 21:29:57

: 何度もありがとうございます。契約書に記載の無いことは、契約後に双方で話し合って決めるということですね、話し合ってみます。こういう事って、地域によって変わるものでしょうか？日本国内なら同じ考え方でよいのでしょうか？よろしくお願いします。コメント日：2016/05/09 07:27:17 コメント者：ととと