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サラリーマンは不動産投資用のローンをいくらまで借りられますか

質問者:
池袋大好き (東京都豊島区)
投稿日:
2016/07/23
気になった!
3127
回答数
2

本当にケースバイケースだと思いますが、例えば下記のようなケースでどれくらい借りられるものでしょうか。
年収500万円 手持ち500万円

不動産投資を始めたいと思っていますが、いったい自分がいくらまで借りられるのかわかりません。上記のような者である私が5000万円の中古のアパートを買えるのでしょうか。

参考にさせていただきたいのでご意見をお願いします。

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グッドアンサーに選ばれた回答

グッドアンサーとは

回答者:
細谷 冬樹
不動産キャリア:
20年
地域:
東京都
会社名:
株式会社ハウスプランニング

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細谷 冬樹

まず、一般的な貸手側(銀行)の見解から解説します。

1.耐用年数
木造アパートであれば耐用年数は30年なので、30年-経過年数

※築10年であれば、融資返済期間20年

2.物件評価
土地・建物の評価×80%が上限目安

評価5,000万であれば4,000万円までが融資上限

※比率が低いほど審査は通過し易い

3.返済比率
給与×35%+査定賃料×70%=返済可能額

例:年収500万×35%=175万(年) 14.58万(月)
  家賃5万×6室=30万×12か月=360万(年賃料)

 360万×70%=252万円(年) 21万(月)

 総返済可能額:427万(年) 35.58万(月)

※他に借り入れがあれば、上記計算から減算

4.査定金利

査定金利は、実効金利と違い将来変動する金利リスクを予め加味して査定します。
目安は3.85%~4%の年利で見込んでおけば良いでしょう。

【シミュレーション】

4,000万融資 20年(240回) 査定金利:3.85% 返済:239,242円

35.58万円>239,242円=融資可能ということになります。


投資用ローンについての解説
http://ameblo.jp/ie-tama/entry-12165298429.html

ローンシミュレーター
http://www.eloan.co.jp/sim/homePayment.php

【ポイント】

ポイントはいくつかありますが、

①購入物件の築年数
古すぎる物件は融資不適格で担保評価れない場合があります。
貸手が融資リスクを軽減するために、自己資金を多くするならOKという場合もあります。

②他の借り入れが無いか
返済可能額は、住宅ローンや車のローンと合算されるので、上記シミュレーションでは可能ですが、そこから減算されます。

【総合的にみて】

都市銀行などの基準では、審査を通過するのは厳しいかもしれません。

自己資金が少ないと思われますので、他に不動産などお持ちであれば共同担保として提供できるのであれば審査通過できる可能性があります。


築後年数が古い場合は、三井住友トラストの不動産担保アパートローンなら貸してくれるかもしれません。

金利は総合判断なので実際に問い合わせてください。
年利3.8%くらいの目安かと思います。

回答日:
2016/07/23
回答者:
三木 浩之
不動産キャリア:
20年
地域:
東京都
会社名:
OMパートナーズ株式会社

三木 浩之

池袋大好きさんのご年収・手持ち資金での中古アパートの融資となると購入可能な物件、融資先は限られてきます。
まず融資先はお住まい近くの信金・信組です。エリアによって物件の相場がありますが、年収ベースで考える2,500万円~3,000万円です。土地値で購入できるアパートとなると築30年以上になります。仮に購入できたとしても修繕費分は(100万円~200万円)は持っておく必要があります。
次に日本政策金融公庫・国眠生活課(国金)利用です。いろいろな制度を利用し2000万円~3000万円程度なら金利2%代で融資可能ですが返済期間が短く期間のレバレッジを効かせることはできません。
しかも資料の提出が多くかなり時間もかかりますのでローン特約付の買付の場合は先を越されて結果、徒労に終わるケースになることが多いです。普通に仲介のみの業者から購入する事は難しいです。
都内の区分マンションなら自己資金内で購入できます。但し個人情報に延滞等がない事が条件です。(これは当たり前の事です)弊社ではアパート・1棟マンション・区分マンションと商品ラインを揃えていますので、一度お気軽にご相談下さい。
info@omp-s.co.jp もしく03‐5488‐7737まで
一切押し売り等はありませんのでご安心してご連絡下さい。
OMパートナーズ株式会社 三木

回答日:
2018/09/17
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