重要事項説明を受けずに契約

2018/12/20  結露対策どうしよう? (北海道札幌市北区)

賃貸契約における重要事項説明に関する質問です。

貸主となる大家さんが存在し、
管理会社のグループ会社か「仲介」という
形で出ていた物件に申し込みをしました。

当初は仲介手数料がかかると思っていましたが、
管理会社がグループ会社(要は同族企業)なので、
「今月中にお申し込みして頂ければ、
仲介手数料は無料にします」と言われ、
契約に進めました。

審査でごたつきはあり(保証人の件で)ましたが、
審査が通った安心感から、
契約書に署名捺印の上、すぐに送り返すよう
言われたので、内容は一通り目を通して、
署名捺印して、送り返し、鍵渡しの日も決まりました。

まず、ここで、1つ質問なのですが、
重要事項説明を受けていませんが、
この形での契約で1.重要事項説明は
いらないのでしょうか?

その後、引っ越しし、いざ住んでみると、
今までしてきた一般的な対策をしても、
あまりに結露がひどく(北海道です)、
窓は当たり前、サッシは夜凍結するなど、
あまりにひどかった為、以前効果のあった
プチプチを窓に貼り、窓はひとまず
落ち着いてきたところ、2階の
収納(クローゼット)床部分が
すのこを敷いていたにもか変わらず、
激しく結露、半月もしない間にカビが
生えていました(幸いまだ拭き取れました)。

さらに寒くなる時期に、何か対策を
すべきだと思うのですが、その費用負担に
ついてです。

現状、借主として、
換気、プチプチ、こまめな拭き取りなどを
しておりますが、貸主、管理会社は何も
していなし、する気もないという回答。

重要事項説明も受けていないし、
クローゼットの床が窓並みに冷たくなる
ことなど住む前には予測不可能な状況の中、
2.貸主に今後の断熱材の追加費用や、
それでも発生した結露に関するカビなどの
被害を何もしなかった貸主の負担として
修繕などを行なって貰うことは可能
なのでしょうか?

またそれすら認めてもらえない場合、
重要事項説明を受けていないし、
結露についても聞いていないことを理由に
3.違約金などの支払いを免除した状態で
契約解除をすることは可能でしょうか?

正直、管理会社の人を馬鹿にしたような
対応にも嫌気がさしますし、今を乗り越えても
契約満了時にあれこれ理由をつけて
敷金から持っていかれそうで怖いです。

大きく分けて3つの質問でした。

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★20041

金井  崇

金井  崇

不動産キャリア:
15年
地域:
愛知県
取扱い種別:
会社名:
なご家おもてなし不動産株式会社

なご家おもてなし不動産の金井と申します。
内容拝見させて頂きました。

貸主となる大家さんが存在し、 管理会社のグループ会社が「仲介」という
形で出ていた物件に申し込みをしました。

●ご存知かもしれませんが、取引態様には【貸主】【代理】【媒介(仲介)】の3つに分類されますが、賃貸においては取引態様が【貸主】以外の場合、重要事項説明の義務が御座います。今回考えられるケースとして
①取引態様の明示が間違っている【仲介】ではなく【貸主】の場合。
契約をした会社がサブリース等で契約書面上の貸主【代理は不可】であれば重要事項説明は不要です。
②重要事項説明を行っていないことによる宅建業法違反

以下は②に該当する場合です。

重要事項説明も受けていないし、クローゼットの床が窓並みに冷たくなる
ことなど住む前には予測不可能な状況の中、貸主に今後の断熱材の追加費用や、
それでも発生した結露に関するカビなどの被害を何もしなかった貸主の負担として
修繕などを行なって貰うことは可能なのでしょうか?またそれすら認めてもらえない場合、 結露についても聞いていないことを理由に違約金などの支払いを免除した状態で
契約解除をすることは可能でしょうか?

●契約締結の際に結露やカビにおける特別な事情(告知義務違反)があれば別ですが、
重要事項を行っていない事とカビ発生の因果関係が御座いませんので正直難しいと思います。(通常に重要事項説明を行っていたとしても避けられない状況であり、重要事項説明を行っていないことが直接の契約解除の事由にならない為)
売買契約の事例で結露やカビ発生等の事前調査義務が仲介業者に無い事は判例にも御座います。

契約満了時にあれこれ理由をつけて敷金から持っていかれそうで怖いです。
●契約書の原状回復における特約事項を拝見しておりませんので一概に御答えしかねますが、国交省ガイドライン基準で結露による床の腐食やカビなどは借主の過失扱い(善管注意義務違反)となりますのでご注意下さい。

今後住み続ける場合・・・
●貸主(管理会社)へ現況を訴え続け、貸主が使用収益させる義務を怠った状況を作り、貸主負担による修繕を行ってもらう。
今後退去(解約)される場合・・・
●重要事項説明を行っていない事を理由に、仲介を行った会社に退去費用(クリーニング費)の負担や移転先にかかる費用負担を求める。

記載の通りであれば宅建業法違反に該当致しますので、各都道府県の宅建協会へ相談して頂くと良いと思います。
ご武運をお祈り申し上げます。

回答日:2018/12/24

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

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25

携帯からお礼メールが送れず、遅くなってしまって申し訳ありません。
宅建協会へは平日しか行くことができず、なかなかで向けていませんが、
消費者センターへは連絡済みです。

また、仲介したはずのグループ会社が「今回は仲介していません」
「管理会社と直接取引です」と、事後に言ってきています。
そして、「管理会社」は宅建業法的に言う、「宅建業者」ではない、
と言い張って、管理会社には重要事項説明義務はない、と
主張してきそうです。

現在は、消費者センターへ通知済み。
宅建協会へはまだ。の状況です。

2019/01/09 16:21:22  コメント:結露対策どうしよう?

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