【いえらぶ不動産相談】借地非訟をしようと思います

借地非訟をしようと思います

2019/03/30 相続整理中 (埼玉県さいたま市桜区)

こちらの相談でご回答いただけた内容と、これまでの考えと合わせ、借地非訟の選択肢が有力になっています。地主が話し合いに応じてくれなくなりました。言われた通りにやってきた事ですので、これに弁護士費用をかけたくありませんし、かける必要は無いと思っております。しかし、被相続人が約20年前にした増築は、地主の許可をもらっていないようでこちら側にも非はあります。そこで教えて頂きたいことは、
1.引き継いだ私達に、この代償を払う義務はありますか？
2.借地非訟を申し立てる事は、事前に地主へ知らせた方がいいですか？
このままでは地代は払い続けなければなりませんし、こうするしか方法がありません。最終的に地主へ買い取ってもらうしかないと思っているので、後で腹いせされるか不安です。。。

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株式会社アセットコンサルティングネットワーク

不動産キャリア：
地域：: 東京都
取扱い種別：

20年前の増築に関する未承諾は、黙示の承諾、又は譲渡承諾料請求権の消滅時効にあたるでしょうから、この点に関する事項は非訟手続きをする必要も有りません。

非訟手続の対象の法律行為は遺贈に係る名義書換と推測しますが、将来的に地主に買戻しを「お願い」する可能性が有るのであれば、非訟手続きはお勧めできません。
地主には借地権の買戻し義務は無く、あくまでも買戻しをしても良い、という位置付けであり、借地権者側は地主が買戻ししてくれない場合は、第三者売却（地主の承諾が必要）か、更地にして返却か、の選択肢しかありません。
法律的に地主の承諾が必要な遺贈に関して非訟手続きをするような借地権者に対しては、買い戻すにしても可能な限り安く買い叩きたい、という心理が働くのが一般的でしょう。
将来的な借地権買戻し価格が安くても良い、第三者売却も非訟を覚悟する（価格は相当安くなる）、場合によっては無償で更地にして返却しても良い、のなら別ですが・・・

ちなみに遺贈に関して非訟手続きをしても、地主への譲渡承諾料の支払は裁判所から条件として付されると思料します。もっとも、民々での地主からの請求よりは多少は安いかも知れませんが・・・

回答日：2019/04/10

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

ご回答どうもありがとうございます（再
やはり時効ってあるんですね。
過去に被相続人は、地主管理会社に狙われていると言っていました。
本件を譲り受けた当時、前大家の詐欺に合いかけ、私の父が阻止したのですが
今となれば地主も絡んでいたのではとさえ思ってしまいます。
地主が買い戻すと、この管理会社が言い出しました。おっしゃる通り「買い取ってやる」
と上からです。路線価の1/3相当でした。
そして更地が条件、取壊し費用は別、転売も、増改築も許可しない等、管理会社が
自分の土地であるかのようでした。しかし更新料は請求しません。
更新させず、増築、遺贈の名義変更を違法とし、無償で取り返す気満々です。
被相続人は借金をして手に入れた財産ですし、こちらも相当費用をかけてしまったので
無償はありえません。
承諾料は承知しております。遺言書、遺言執行者という法的根拠があります。
協力しない相続人がいて、強欲な管理会社を相手に、適正な承諾料の支払いと
合法的な主張で手放せる、非訟ではない方法、手順の助言をいただけますでしょうか？

2019/04/10 22:38:05 コメント：相続整理中

先方の申出金額が路線価の1/3との事ですが、借地権割合は何割の地域でしょうか？
弊社が地主側に立って交渉する場合は、借地権割合が６０％であれば買戻し金額は所有権価格の４５％程度でまとめる場合が多いです。
単価を路線価にするかは、別論点です。

更新料については各種承諾料（譲渡・建替など）とは異なり、法的支払い義務はなく単に慣習上での授受ですので、更新料支払い有無や額と、借地権存続要件は無関係です。契約書の有無や期間満了後も同様です。地主や管理会社はその程度の法律は知っているはずです（交渉で付込む表現はするでしょうけど・・・）。

遺言書、遺言執行者はあくまでも相続人間での法的根拠であって、地主の承諾とは別論点です。
借地権者が手放す先は２つしかなく、第三者か地主です。
第三者の場合は、第三者が借入で購入する場合（建替える場合も含む）には、融資する金融機関からは建物に対する「抵当権設定承諾及び地代の代払許可」という書類に地主の実印（印鑑証明書添付）を要求される場合がほとんどで、さらには契約期間が有効な賃貸借契約書の提出も要求されます。
非訟手続では譲渡（建替）に対しては地主の承諾に代わる許可が出ますが、地主に対して上記書面の提出命令は出ません。つまり、地主はこれら書面への協力義務は無く、あくまでも感情的に協力してやっても良い、ということです。
第三者が現金で購入する場合は金融機関への上記提出書類は不要ですし、各種承諾も非訟手続で許可が出ますが、現金購入者は借地権者と地主との不仲を「これ幸いと減額要因として考慮」しますので、地主以上に買い叩くでしょう。

借地権を手放すのであれば、感情論を優先する結果として経済合理性を劣後させるか、経済合理性を優先し感情論は抑えるか、という方向性になると言えます。

2019/04/11 09:46:47

投稿文字を減らしすぎましたすみません。
取壊し費用差引かれ後、借地権全体の30％位、計算根拠の説明無し、借地権割合は70％です。所有権価格が一般的。。。勉強になります。
契約書に更新料の記述はなく、一般的なひな形で作成された簡素な物と相談先に言われました。更新料は20年前に一度支払ってしまいました。高額でした。
管理会社は不動産屋で不動産のプロかもしれませんが、黙示の承諾になる事を繰り返していたり、地主には法的根拠がない自由が多そうですし、自分のやり方だと貫いていれば法律を理解する必要も無く来たのではと推測します。法定更新の話も無く契約満了日で消滅するという説明でしたし。ナメられているのは確実です。
遺言書系の法定根拠が地主に通用するのかも知りたかった事でした！
法定根拠は通用しない、第三者への売却ダメ、売却しても叩かれる、協力しない相続人が居座っている、地主が言い値（か無償）で買い取る気満々、という状況なので出来る選択肢が明確になってきました。
法律や自分の利益だけのぶつかり合いという状況なので、全体の視点からのアドバイスはとても貴重ですし勉強になりました。どうもありがとうございました。

2019/04/11 17:33:24 コメント：相続整理中

接道状況や地積等にもよりますが、地主の買戻し価格が
所有権価格×借地権割合＝借地権価格、
という数値の30％程度の水準なのであれば、
使用貸借の占有者（相続人の一人）が居住している状態での現状でも、その数値と同等、もしくは若干高めでも購入者する第三者はいると想定されます。

一般的な選択肢よりは金額が安くなりますが、煩雑さやストレスからは解放される選択肢として、ご参考まで・・・

2019/04/11 18:35:13

本件について、未だに確たる計算根拠、価値がわからないですが、これまで無料相談から始めてきて、建物は古くてほぼ価値が無いのにもかかわらず、遺言書がある、借地権の相談とわかった途端、こちらが抱える他の問題には耳もかさず、これを売却してチャラと考えたらどうですか的になってました。角地です。管理会社も取り返すのに必死感ありますし、実はお宝なのではないかと勝手に思っています。
基準が所有権価格になれば価格あがりますね。転売はダメと言える権利が働いていますし、当初コブ付きで買い取ると管理会社は言っていましたので、この価格で買い取ってくれる事を目標に頑張ってみようかな。。。
今はまだ使用貸借が通用しますが、今後は家賃という当然の対価を支払い生きていって欲しいです。
相場のイメージ、これまた情報になりました！！！ありがとうございました

2019/04/11 22:31:33 コメント：相続整理中

細川一平 / シーオーエム(株)

不動産キャリア：: 15年
地域：: 愛知県
取扱い種別：

会社名：: シーオーエム株式会社（COM.GROUP）

名古屋市内で賃貸仲介店「チンタイドット」と管理会社「ZERO管理」を運営しております、シーオーエム（株）の細川と申します。
今後のご参考にしていただけたらと思います。

1.引き継いだ私達に、この代償を払う義務はありますか？
→20年も前の事を相続人が責任を持つ必要なないのではないかと思います。

2.借地非訟を申し立てる事は、事前に地主へ知らせた方がいいですか？
→基本的には必要ないでしょう。
話し合いができないとの事で、今回の動きをされる事かと思います。
つたえるとしてもお手紙の程度でよいのではないでしょうか。

このままでは地代は払い続けなければなりませんし、こうするしか方法がありません。
→返却が前提との事でしょうか？であるならば、解体して返すのが適切な方法かと思います。

最終的に地主へ買い取ってもらうしかないと思っている
→基本的には買取という事にはならないと思います。
良くて「譲渡」、いらないといわれてしまえば解体して更地での返却になるのではないでしょうか。

回答日：2019/03/30

※株式会社いえらぶGROUPは、回答内容の正確性、完全性または有用性等について、一切の責任を負いかねます。

状況として、協力しない相続人は、被相続人の元同居人で今も居座り続けていて
これがいる限り、解体は出来ませんし、借地権返却には減額の対象ですよね。
法律、借地借家法、遺言書、いろんな法的根拠があっても、地主、相続人という
当事者にごねられたら、何の意味も無い、ごねた者勝ちという事を
今回の相続で学びました。
実際使う事は出来なくても、知識が増えた事は無駄にはなりません。
こちらでのお礼、遅くなり大変失礼いたしました。
何度も貴重なご意見、どうもありがとうございました。

2019/04/11 00:40:40 コメント：相続整理中

2019/04/11 00:41:56 コメント：相続整理中

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